作者 |谢文倩
报导 |出资界PEdaily
爆雷潮未消，长租公寓却迎来了团体上市潮。
美东时刻10月7日，长租公寓品牌青客公寓正式向美国证券交易委员会提交初次揭露募股（IPO）文件，方案在纳斯达克上市，估计融资一亿多美元。假设方案顺畅，青客公寓将成为长租公寓海外上市榜首股。
显着，长租公寓正掀起一场IPO比赛。不久前，蛋壳公寓被爆方案最快于本年赴美上市，募资金额为6-7亿美元；另一家头部企业自若也传出2020年赴美上市的音讯，或许会筹措5-10亿美元。
短短两个月内，3家长租公寓头部企业传出IPO音讯，看起来不免过分偶然。同一时刻，为什么长租公寓都着急上市？
长租公寓狂飙史：
6年拿下9万间房源，“二房东”赴美IPO
青客公寓的兴起，堪称是近几年我国长租公寓的缩影。
作为一个流动人口大国，我国的租房需求相当大。当不标准的租房商场撞上消费晋级的大环境，长租公寓商场便应运而生。自 2006年开端，青客公寓创始人金光杰就一向收集相关数据进行调研。
在做律师小赚一笔之后，金光杰开端施行出资互联网+公寓范畴的主意。本来，他只想投点钱作为副业。但后来，出资人们的一番话却将他完全拉进了这个职业。听说，其时某家VC曾对他信誓旦旦地打包票：“你来干，咱们就投”。
2012年，青客公寓建立。“青客”是“青年客人”的缩写，公司将拿到的房源进行标准化改造，再租给20-35岁的城市青年租客。租出去之前，青客会提早进行标准化装饰，租房价格却不高，根本都在1000-2000元/间之间，遭到不少年青白领的欢迎。
在创业初期，金光杰并不敢急于扩张商场，由于他发现，一般公寓做到两三百间时很简单堕入增加瓶颈，他曾表明：“和自若等具有较好布景的公司比较，青客最重视的方针是活下来。”
从2013年起，长租公寓开端炽热。彼时，国内的住所价格经过多轮强烈的上涨周期之后，初次置业的门槛现已大幅进步。房价的上涨现已确认性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。买不起房，那就只能挑选租房，因而长租公寓品牌如漫山遍野般呈现。
跟着竞争对手发力，青客公寓不得不走上狂奔之路。招股书显现，2012年，公寓数量在900多间，到2018年末，青客公寓房源数量现已飙升至9.12万间，复合年增加率达114%，共掩盖6座城市。
现在，青客公寓现已在长租公寓范畴占有大片商场规划。招股书显现，就总租借房间价值和数量计算，现在青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位。
一年烧钱近5亿元
VC/PE输血，长租公寓赚不挣钱？
狂奔背面，离不开出资组织的“输血”。
揭露材料显现，2012年，青客公寓建立当年取得纽信创投的天使出资；两年后，达晨投了A轮1000万美元；2015年，赛富和纽信联合出资B轮1.8亿人民币；2018年，摩根士丹利办理的私募基金及凯欣本钱联合领投C轮数千万美元。至此，青客公寓股权融资累计超越1亿美元。
依据招股书，IPO前，青客公寓创始人兼CEO金光杰持有30.3%的股份及97.1%的投票权，出资组织中，凯欣本钱持有股份最多，一共持有28.1%股份，纽信、赛富和摩根士丹利办理的私募基金所持股份别离为有9.3%、8.9%和8.9%。
（图片来历：招股书）一向以来，长租公寓都被部分VC组织诟病盈余模式没有老练。依据现在的状况，长租公寓大多运营过重、盈余模式单一，运营方高度依托地产资源，要想占领商场，就得不断砸进资金盘下很多房源成为“二房东”，再出租给租客。
招股书显现，青客公寓从2017年的5.22亿元增加到2018年的8.89亿元，同比增加70.3%；到2019年6月30日的前9个月，营收为8.98亿。可是，在2017年、2018年，青客的净亏损别离达2.45亿元和4.98亿元。
（图片来历：招股书）钱花在哪儿了？发生收入前，青客公寓要先向房东预付几个月的费用，并创新整修，此外，公寓日常还存在运营费用、维护费用和营销费用等。花钱的当地方方面面，收入来历却简直都依托租金。据IPO文件发表，青客公寓现在的均匀税前月租金只要1149元，均匀入住时刻8.5个月，怎么掩盖本钱成了“老大难”问题。
盈余难，但长租公寓却不得不持续扩张。金光杰曾泄漏：“3万间-5万间的规划，是公寓企业的生计底线。长租公寓的商业模式是与租借房源房东签定长时刻合约，经装饰改造后从头开放给租客，经过租金差异获取赢利。前期需求投入房租、装饰等本钱，假设房源总数小于1万间，公寓办理难以做到精细化，资金链断裂危险较高。”
这种状况下，青客只能尽力寻求更多租户，削减空置率，一同拿钱扩张。招股书显现，青客公寓与11家金融组织达成了协作，意图为租户供给分期借款的一同，也能用分期借款所得收入收买新公寓或进行装饰。
值得注意的是，青客是职业仅有一家以26个月的长租期实施租金贷的企业，前2个月是租客付出的押金，后24个月由租客还款。当然，这种做法遭到不少的吐槽。
长租公寓里的瑞幸？
上市，对手留给你的时刻不多了
即使担负巨亏，但长租公寓仍是纷繁踏上IPO之路。
前有蛋壳、自若，现在又有青客，长租公寓为什么团体在这个时刻点追求上市？
这两年，长租公寓频陷“暴雷”危局，资金链断裂宛如头顶高悬的达摩克利斯之剑，本年以来，这种状况仍在持续。2月，寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收买；3月，因“租金贷”资金链断裂的姑苏乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收买；7月，南京玉恒公寓资金链断裂；8月，乐伽公寓轰然崩盘；而最近的一同就发生在半个月前，杭州德寓科技传出资金链断裂音讯……“暴雷”背面，受害者很多，房东和租客欲哭无泪。
跟着很多长租公寓倒下，VC/PE组织关于这个范畴的情绪更加慎重，再加上募资不景气，长租公寓品牌从一级商场拿钱会越来越难，那就只剩下一条路——IPO，一方面转向二级商场直接融资，一同也能让之前的出资方退出。
关于长租公寓而言，现金流便是生命线。本年以来，蛋壳、自若相继完结新一轮融资。企查查数据显现，本年3月，蛋壳公寓取得由Tiger山君基金、蚂蚁金服领投，高榕本钱、愉悦本钱跟投的5亿美元C轮融资，投后估值超20亿美元；自若则于本年6月拿到General Atlantic泛大西洋出资领投，红杉我国、腾讯、天图本钱跟投的5亿美元B轮融资，投后估值50亿美元。
这已成一个微利职业。克而瑞研讨数据显现，长租公寓职业均匀赢利水平仅在2%~4%，现金流回正周期至少需6年以上。头部企业或许都吃不上肉，小企业或许连汤都没得喝。
多年来，业界多认同“房源即全部”，所以头部张狂烧钱，跑马圈地抢占商场。比赛之下，职业马太效应益发显着。
SOHO我国董事长、联合创始人潘石屹一向对立长租公寓，他曾直言烧钱创业是一条不归路，“不到1%的租金报答，租房的价格再翻一番仍是赔本的。”
