编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID：zhenjiaolujun0426），作者：三鱼，36氪经授权转载
2019年过去了，但有一个实际点的问题还没回答：你在楼市赚了多钱？哪怕账面的也行。
是在坚守一二线，还是掘金三四线，还是在项目端费劲心力在寻找笋盘？
本质上所有路径都没有对错，无非是能在越来越不确定的时代中，借用楼市这个端口去寻求保卫财富的确定性。
但2019的最大的楼市赢家似乎有点出人意料，与城市无关，与项目无关，这条赛道，叫地产股。
2020年1月2日，乐居财经采集近200只地产股数据，统计了它们去年一整年市值涨跌幅度，推出了《2019中国上市房企市值涨幅榜》。
根据统计，2019年A股地产板块上涨26.03%，H股地产板块上涨16.6%，这还是均值，如果你把TOP100的开发商单独拎出来：
100只地产股2019年总市值合计达39351亿元，平均增幅38.5%。
甚至前三的大悦城涨了218%，鲁商发展173%，奥园156%，一年两倍的地产股终于17年后又回来了。
是不是比买房刺激多了？
但说到底，所有投资的赛道都有一个硬核逻辑，就是财富效应的滞后。打个比方，当你知道投一个项目很赚钱的时候，你很可能是最后一个知道，并且进来接那最后一棒的。
所以直接点，就想和大家探讨一个问题，现在的地产股是否还能投资？
01
所以如果直接一点先抛观点，那就是我认为地产股被低估。
对比地产发展的黄金十年，这十年是地产股失去的十年。
2007年，当我们还在欢欣鼓舞地产的大跃进时代，没想到两件事，这一年间地产股完成10-20倍普涨。
任何一轮中国楼市牛市与之相比，涨幅都弱爆了，多少人还记得那年的万科的PE是100倍，华侨城的PE到达了惊人150倍，你要说那时候地产股没泡沫，那就是真爱了。
第二件事，谁也没想到，第二年金融危机来的这么快，然后地产股用最快速度泡沫破裂，并且从长期资金市场中迅速消失，找了一个角落做了安静的配角。
后来这12年间最神奇的一件事，地产行业发展与地产股的涨幅没有半点正向关联。
房地产销售金额从2007年2.96万亿，增长到2018年15万亿，累计销售金额92.01万亿，每个参与其中的业内或者大众都赚钱盆满钵满。
然而，地产股长期不起色不说，即便在股市最浪的15年，万科作为龙头都没有冲回高点。
其实回过来看也没什么，这十二年就是地产股在还07年市值大跃进的债，我以前和朋友分享过，什么叫估值回归，简单说就是出来混，总要还的。
平均100倍估值的泡沫要去，加上行业发展太好，对长期资金市场也没什么依赖，也什么动力，整个地产股就在默默进行一场估值修复的过程。
直到18年下半的寒冬，不仅给了楼市，也给了地产股板块最后一击重击，从价格维度上来说，整个行业市盈率已经被压缩到5倍区间，而全球成熟房地产股市估值一般在15~20倍左右。
说穿了，不是楼市有多看好，只是去年的价格相对价格，实在打折了，而且今年行业发现借钱慢慢的变难，成本慢慢的升高，那么长期资金市场就是新权重渠道。
一切都让当下地产股处于低估值区间。
02
当然，纯粹的市盈率估值法，也并不能完全匹配地产股，从某种角度上来，地产股是股市中最神奇的那一趴。
这既取决于地产行业的特质，某种程度也能让大家更好理解如何去投资地产股。
先大概和各位科普下房地产开发行业基本模式，大体上会经历拿地—开工—预售—交付这四个阶段，而因为预售制的存在，让地产商的财报很容易被误解。
不知道各位有没有观察到，这两年想唱衰楼市，通常都会从负债端切入，拿那些开发商看起来惊人负债数据说事。
然而，这却是地产这行最大竞争力所在，先收钱再交货，但从会计准则上就会有个问题，就是开发商卖出去这部分房子，在会计类目预收账款，在财报上，则算成负债端。
也就是说，哪怕地产商把一个项目清光了，只要没交房，对不起，你收到这些购房款只能算负债，而不是你的营收和利润。
所有这些钱呢，就看你的交房速度了，行业目前周期在1年半到两年左右交房，等交房那一刻，这部分钱从负债正式转为营收收入。
这就从另一方面代表着，把拿地算在内话，在赚钱的地产项目也要先亏三年为敬，而且利润是要滞后释放，有可能销售增长越快的开发商即期利润越难看。
所以我为什么去年推荐大家多留心地产股，预估到今年不少开发商今年的财报还挺亮眼，其实还在释放着17年和18年上的成果。
还有个关键因素，货值以及权益货值，这里由于篇幅不展开解释了，就是你手上能有多少能用的土地储备。
如果前面算看着锅里的，货值就是吃在碗里的，一般来说长期经营的开发商，土地储备至少应满足未来三到五年的开发需求，因为大项目通常都是分成期数，有几年甚至十几年的滚动开发周期。
而期间土地储备只能原值入账，换句话说持有期间哪怕土地价格涨了，财报也维持买入价的原值，那也代表着一般你不是激进高位拿了很多地王，开发商的资产很容易被低估。
03
好，看股票的好坏，无非两个维度，估值和成长性。
其实我觉得地产股一直不受市场待见的原因，就是大家对他的天花板预期太明确了，起码在经历20年高速发展后，城市化都60%，你还能成长到哪去呢。
这是对地产股一个很大的误解。
概括来说，高玩的房地产玩家和普通房地产玩家命运以后是不同的。
前重庆市长黄奇帆在跨年前做了场刷屏演讲，提了两个很有意思的数据，第一未来楼市10年总量从17亿方到10亿方，但10亿是平衡点，因为有产品淘汰带来的置换需求，10亿方就是稳定发展的阶段。
从这个维度上来说，房地产是个永续行业，起码还是个有利润行业，在全社会的平均净资产回报率（ROE）通常不到10%情况下，目前头部开发商单个项目自有资金投资回报率还能长期保持在20%以上。
还有就是开发商数量大幅降低，从9万到1万，最后就剩下1万家开发商活下来。
其实行业早共同认知了，未来5年全国百强将占到70%~80%，十强占到35%~45%，三强占到20%，老大接近10%。
行业的黄金时代过去了，但是强势开发商的白金时代才刚刚到来。
今年三季度A股全部房企盈利统计，前五名的净利润占全部房企利润的45%。除了大鱼吃小鱼带了行业利润归集，各位有没想过，还有个重要要素，融资。
这是开发商最重要的命门，未来行业很普遍一个现象就是小开发借不到钱了，原始资本、发行股票融资、销售利润积累、发行企业债，每一个维度，大开发商都在筑起一条深不见底护城河。
以前融资规模确定行业地位，今后融资成本和能力定生死。
理解这些，就能明白为什么大家最后都走上高周转，现金流开始变得比利润重要，因为资本之下，跑的快，是真的为了活下去。
当然，更重要的是理解这些内核，我们来聊聊怎么挑出一支靠谱的地产股。
04
首先，再乐观最重要依然是安全边际。
这点上，观察开发商负债还是很重要，尤其负债和资产利用能力还是定生死，而且创始人的价值观很容易影响公司，像融创老孙这种抄底高手为什么被长期资金市场认可道理就在这里。
其次，土储这件事决定了开发商能走多远，某种程度，要比业绩重要，因为业绩是过去式，土储才是你的将来式。
起码我要知道你还能在盘子里玩几年，当然，不要一味的看规模，以后看他的土储在一二线城市的占比会更重要。
还有当前销售额+过往业绩结合看，还记得房地产利润后置的模式，一个看懂现实，一个看懂未来，你才能更好给地产股算估价。
最后有两个小点。
开发商要点不务正业，起码要在探索除了买房子之外出路，这样既能给长期资金市场讲点故事，也能说准备哪天真能自救。
既然周转在降速，那溢价就会很重要，谁能又快又好供应好产品拿到溢价，谁就率先突围。
不要小看这点，高周转的很多，能好产品的也有，但是又快又好的，没几家。
05
最后说点大胆的。
地产股还能追吗？能追，看个股，那些估值依然偏低，为啥不值得冒冒风险呢？
今年看好万科A，金科，金地。
郑重申明下，以上仅仅是三鱼的个人看法，不代表任何平台看法，也不代表任何推荐和建议。
仅此而已。
但我觉得，普通人投资地产股最好的姿势，就是找个TOP10，投完前后，忘掉这件事，十年后再看他。
2020，不管那条赛道，都祝各位好运了。
